Gli affitti di immobili a destinazione abitativa, compresi gli affitti di breve durata, i cosiddetti affitti brevi, sono sottoposti a tassazione ordinaria, oppure, dal 2011, su opzione del locatore, a una cedolare secca che sostituisce l’imposta principale, ex articolo 3 comma 2 del Decreto Legislativo 23/2011.

In entrambi i casi, la base imponibile è data dal canone percepito dal locatore in conseguenza della locazione.

Nell’anno 2024 per il primo immobile dato in locazione l’aliquota della cedolare secca è il 21%, a partire dal secondo immobile viene applicata una aliquota del 26%.

Con l’applicazione della tassazione ordinaria il reddito prodotto va invece a cumularsi con il reddito complessivo e viene sottoposto alle aliquote progressive dei diversi scaglioni Irpef, ma il legislatore prevede l’abbattimento parziale del reddito imponibile attraverso l’applicazione di una deduzione, nella misura del 5% del canone percepito a titolo di costi forfetari, ex articolo 37 comma 4-bis del TUIR; tale deduzione non è prevista per la cedolare secca, in quanto questa imposta sostitutiva non prevede la deduzione di costi neanche forfetariamente determinati.

Il regime fiscale delle locazioni brevi è stato regolato dall’articolo 4 del DL 50/2017, come convertito dalla Legge 96/2017, sulle cui modalità applicative si è profusa la prassi con la Circolare 24/E/2017 dell’Agenzia delle Entrate.

Una caratteristica della nuova disciplina è stata quella di prescrivere un nuovo adempimento a carico degli intermediari attraverso i quali si concludono i contratti di locazione breve e viene riscosso il corrispettivo: “gli intermediari che intervengono nel pagamento o incassano i canoni o i corrispettivi derivanti dai contratti di locazione breve operano all’atto del pagamento al beneficiario (locatore) una ritenuta del 21 per cento sul relativo ammontare e provvedono al versamento”.

Gli intermediari specializzati nelle locazioni brevi, come Airbnb, tra i più famosi, applicano tale ritenuta del 21% ai corrispettivi lordi riscossi dal locatari sui canoni da versare ai locatori non professionali; ma applicano anche la commissione di intermediazione con l’IVA dovuta.

In ragione di ciò il contribuente percepisce un canone netto molto diverso da quello lordo, e può porsi il problema di quale sia il canone corretto da indicare in dichiarazione dei redditi, sul modello 730 o sul modello Redditi PF.